【保存版】相続対策で「18歳以上」が要件になる制度とは？住宅資金贈与の活用と多摩地域の不動産事情

相続や贈与を調べていると、「受贈者は 18 歳以上であること」という要件がよく出てきます。

なぜ 18歳なのか？どんな制度に関係しているのか？そして実際にどのように活用できるのか？

この記事では、18 歳以上でないと使えない相続・贈与関連の制度を整理し、さらに多摩地域の不動産価格と絡めた「住宅資金贈与の具体的な活用シナリオ」をわかりやすく解説します。

1. なぜ「18 歳」なのか？

かつては「20 歳以上」が要件となっていた制度が多く存在しました。

しかし、2022 年（令和 4 年）の民法改正で成人年齢が 18 歳に引き下げられたことを受け、税制上の贈与・相続関連制度も「18 歳以上」で統一されるようになりました。

つまり税務上でも、18 歳からは財産の受け手として一人前に扱われるということです。

2. 相続や贈与で「18 歳以上」が要件になる主な制度

2-1. 相続時精算課税制度

• 受贈者の要件：18 歳以上の子や孫
• 贈与者の要件：60 歳以上の父母または祖父母
• 非課税枠：2,500 万円まで非課税。超えた部分は一律 20％の贈与税
• 仕組み：生前に贈与した財産は将来の相続時に合算して精算

メリットは「大きな額を一度に贈与できる」点。

ただし暦年贈与（年間 110 万円非課税）と違い、相続税から切り離せないので「節税」よりも「資産移転の前倒し」という位置づけになります。

2-2. 住宅取得等資金の贈与の非課税措置

• 受贈者の要件：18 歳以上の子や孫
• 非課税枠：最大 1,000 万円（省エネ住宅など条件あり）
• 用途：住宅の購入、新築、リフォーム資金

多摩地域のように住宅需要が高い地域では特に活用価値が高い制度です。

親世代の資産を相続前に移転できるうえ、子世代の住宅取得を支援できます。

2-3. 教育資金の一括贈与の非課税措置

• 受贈者の要件：18 歳以上 30 歳未満
• 非課税枠：1,500 万円まで非課税（信託口座などを通じて管理）
• 注意点：教育目的以外で使うと課税。30 歳時点で残額があれば課税対象。

典型例は「大学進学や留学資金を祖父母がまとめて贈与する」ケースです。

2-4. （終了）結婚・子育て資金の一括贈与の非課税措置

• かつては「18 歳以上 50 歳未満」が対象でしたが、令和 5 年度で終了。
• 結婚式や子育て資金として最大 1,000 万円まで非課税。

制度はなくなりましたが、過去には「18 歳以上要件」の代表格でした。

3. 暦年贈与との違い

暦年贈与（年間 110 万円まで非課税）には年齢要件がありません。

未成年の子どもでも対象となります。

一方で、今回紹介した特例制度はすべて「18 歳以上であること」が前提です。

これは「自分の意思で契約し、財産を管理できる年齢」とみなされているからです。

4. 多摩地域の不動産価格の目安

相続対策で住宅資金贈与を検討する際、地域の不動産価格を知っておくことは欠かせません。

多摩地域の価格感は以下のとおりです（2024〜2025 年相場目安）。

• 新築マンション
  • 府中市・調布市・立川市など主要エリア：坪単価 250〜300 万円前後
  • 3LDK：5,000 万〜6,500 万円程度
• 新築戸建て
  • 多摩市・八王子市・町田市：4,000 万円前後
  • 立川・三鷹・武蔵野など人気エリア：6,000 万円以上
• 中古マンション
  • 3,000 万〜4,500 万円程度が中心

23 区よりは安いですが、それでも若い世代にとってはローンだけで購入するのは難しく、親世代からの資金援助が現実的に必要となります。

5. 住宅資金贈与の活用シナリオ（多摩地域版）

シナリオ①：子どもが 18 歳を迎えたら資金援助を開始

• 例：立川市で 4,800 万円の新築マンションを購入
• 両親から 1,000 万円を非課税で住宅資金贈与
• 残りを住宅ローンで借入すれば、返済負担を大幅に軽減可能

シナリオ②：結婚・出産のタイミングで親から援助

• 調布市で 5,500 万円の新築マンションを購入する夫婦
• 親から 500 万〜800 万円の住宅資金贈与を受け取り頭金に充当
• 親の資産を前倒しで減らせるため、相続税対策にも直結

シナリオ③：相続時精算課税との組み合わせ

• 武蔵野市で 7,000 万円の戸建てを購入
• 祖父母から相続時精算課税で 2,500 万円を一括贈与
• 親から住宅資金贈与で 1,000 万円を贈与
• 残り 3,500 万円だけローンを組めば済む

「住宅資金贈与の非課税制度」と「相続時精算課税」を合わせることで、非課税の資金移転を最大限活用できます。

6. まとめ

相続や贈与の制度の中で「18 歳以上」が要件となるのは、以下の制度です。

• 相続時精算課税制度
• 住宅取得等資金の贈与の非課税措置
• 教育資金贈与の非課税措置
• （終了）結婚・子育て資金贈与の特例

これらはすべて相続税対策と生活支援を両立できる制度です。

特に多摩地域では不動産価格が高止まりしているため、住宅資金贈与は非常に有効な手段となります。

「子どもや孫が 18 歳になったら制度を検討する」という視点を持つことで、無理のない資産承継が可能になります。