【多摩地域の方必見】老朽化したアパートを家族信託で管理するか？売却するか？徹底解説

はじめに

多摩地域にお住まいの方で、

• 「親名義の古いアパートがあるけれど、資産価値がなくなってきている」
• 「父が高齢になり、今後の管理や相続をどうするか悩んでいる」

そんなお悩みはありませんか？

特に築 40 年、50 年を超えた木造アパートは、家賃収入も減少し、修繕費や固定資産税ばかりがかかるケースが多いです。

そのまま放置しておくと、倒壊リスクや相続争いの原因にもなりかねません。

そこで出てくる選択肢が「家族信託で管理する」か、「売却してしまう」かです。

この記事では、多摩地域の不動産事情を交えながら、それぞれのメリット・デメリット、必要な費用、そして相続時の扱いまで、わかりやすく解説します。

1. 家族信託とは？

まず「家族信託って何？」という方のために簡単に説明します。

家族信託とは、親（委託者）が自分の財産を信頼できる子（受託者）に託して、管理や運用を任せる仕組みです。

例えば、父名義の老朽化アパートを「信託財産」として子どもに移し、子どもが管理を続けるイメージです。

ポイントは以下の通り：

• 委託者：財産を持っている人（例：父）
• 受託者：財産を管理する人（例：長男）
• 受益者：利益を受け取る人（例：父、またはその後に次男など）

つまり、名義は子に移るけれど、利益は父に残すことができるのが特徴です。

2. 家族信託で管理するメリットとデメリット

メリット

• 認知症対策になる：父が将来判断能力を失っても、受託者が代わりに管理や売却ができる。成年後見制度より柔軟。
• 家族でスムーズに運用できる：空室対策や修繕対応を子ども世代が主導できる。
• 相続分割の争いを防げる：次の受益者を契約で指定しておけば「誰が引き継ぐか」が明確になる。

デメリット

• 維持費用がかかる：固定資産税や修繕費は引き続き必要。
• 収益性が低い場合は負担だけが残る：空室が多ければマイナス運営になりかねない。
• 最終的に売却や解体は避けられない：建物寿命が尽きれば必ず処分が必要。

3. アパートを売却する場合のメリットとデメリット

メリット

• 維持管理の手間から解放される：固定資産税、修繕、入居者対応から完全に解放。
• 現金化できる：建物は古くても、土地には価値があるケースが多い。
• 相続対策としても有効：不動産より現金の方が分けやすく、相続争いを防ぎやすい。

デメリット

• 想定より安くなることも：老朽アパート付きだと、解体費用を買主が差し引いて価格提示する。
• 譲渡所得税がかかる可能性：売却益が出た場合は課税。ただし築古なら取得費を差し引いてゼロに近いこともある。
• 父に愛着がある場合、心理的ハードルが高い。

4. 相続時にどうなるか？家族信託と売却の違い

家族信託をした場合

• 父が亡くなったら「受益権」が相続財産となる。
• 次の受益者を指定していれば、その人が自動的に受益者になる（遺言代用効果）。
• 遺産分割協議が不要になる一方で、遺留分の問題は残る。

売却した場合

• 父の生前に現金化 → 父名義の預金にする。
• 父の死後は現金が相続財産に。
• 分けやすく、相続トラブルを避けやすい。

節税面ではどちらも相続税は課税対象となり、家族信託で税金がゼロになるわけではありません。

5. 家族信託にかかる費用

初期費用

• 公正証書作成費用：5〜15 万円前後
• 登録免許税（不動産）：固定資産税評価額の 0.3%
• 司法書士報酬：5〜10 万円程度
• 行政書士報酬（契約書作成・スキーム設計）：20〜50 万円程度

維持コスト

• 固定資産税、修繕費、管理委託費
• 会計記録を専門家に頼むなら年間数万円〜

合計で 30〜70 万円前後＋実費が目安です。

6. 多摩地域の不動産事情も踏まえて

多摩地域（府中、調布、立川、八王子など）は、

• 駅近の土地はまだ需要がある
• 老朽化した木造アパートは「土地＋解体前提」での売却が多い
• 再建築不可や狭小地だと処分が難しいケースも

特に、築 40 年超のアパートを相続するのは子世代にとって大きな負担です。

「売却して現金化」しておく方が、子どもたちが揉めずに済むというご相談が多摩地域では増えています。

7. まとめ

• 収益性が残っている → 家族信託で管理も選択肢
• 収益がない・維持費ばかり → 売却がおすすめ
• 家族信託は「相続財産から外れる」ものではなく、「分け方をコントロールできる仕組み」
• 多摩地域の老朽アパートは、土地の価値を見極めて売却する方が合理的なことも多い

結論

多摩地域で老朽アパートをお持ちの方は、

• 「このまま持ち続けるのか」
• 「売却してすっきりさせるのか」

を早めに検討するのがおすすめです。

家族信託はあくまで “管理の仕組み”。税金がなくなるわけではありません。

一方で、売却は “負担を現金に変える手段” です。

ご家庭の状況や親の希望に合わせて、最適な選択をしてください。

専門家（行政書士・司法書士・税理士）に相談しながら進めれば、安心して次の世代に資産を引き継げます。

もしご自身のケースで「家族信託がいいのか売却がいいのか」を判断したい方は、

• アパートの入居状況
• 土地の評価額
• 家族の希望

この 3 点を整理することから始めましょう。