【多摩地域版】不動産を子どもに渡すなら「相続」と「贈与」どっちが得？

2025年12月17日

― 調布・府中・稲城の方が今知っておくべき“本当に得する不動産の渡し方” ―

不動産をお持ちの親御さんで、「そろそろ子どもに家を渡したいけど、相続と贈与ってどっちがお得なの？」という相談は、多摩地域でも非常に多く寄せられます。
特に、調布市・府中市・稲城市は住宅地が多く、土地の評価もそこそこ高いため、相続税が気になってくるエリアでもあります。
この記事では、
「結局どっちが得なのか？」
を、税金・特例・地域事情も踏まえて、専門家目線でやさしく解説します。

◆ 結論：ほとんどのケースで“相続の方が得”

いきなり結論ですが、
多くのご家庭では「相続の方が圧倒的に有利」です。

理由はシンプルで、

相続税の方が贈与税より税率が低い
相続には「基礎控除」が大きく効く
多摩地域では小規模宅地等の特例が適用できるケースが多い
相続時の土地評価（路線価）は、実勢価格より低く出やすい

つまり、同じ不動産でも評価額が「贈与時＞相続時」になることがほとんどなのです。

◆ 多摩地域で相続が“特に”有利な理由

調布・府中・稲城周辺は路線価が実勢価格より低い傾向があり、
「相続時の評価が下がる＝相続税が抑えられる」
という構造になっています。

たとえば、

調布市国領の平均的な住宅地
府中市白糸台の住宅地
稲城市向陽台の戸建エリア

こういった地域では実勢3,000万円の土地が、相続評価では2,000万～2,400万円程度に収まることが珍しくありません。
さらに自宅の場合、「小規模宅地等の特例」で最大80％減額も可能。
2,000万円の評価が400万円扱いになるわけです。

◆ 相続で不動産を渡すメリット・デメリット

▼【メリット1】税金がとにかく安い

基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人
があるので、多摩地域の一般家庭なら相続税が発生しないことも多いです。

▼【メリット2】小規模宅地等の特例が強力

自宅なら80％減額。
賃貸併用住宅でも50％減額が可能。
たとえば評価3,000万円の土地を子どもが相続すると、
→ 相続税評価は600万円に。
贈与では絶対に使えない最強の制度です。

▼【メリット3】登録免許税・不動産取得税が安い

登録免許税：0.4％（贈与は2％）
不動産取得税：相続は非課税（贈与は3％）

税金だけ見ても、相続が圧勝。

▼【デメリット】遺産分割で揉める可能性

不動産は分けにくいので、兄弟がいる場合は注意。
調布や府中のように、戸建て＋預金少々という資産構造は“揉めやすい典型パターン”です。

◆ 贈与で不動産を渡すメリット・デメリット

「贈与＝悪」というわけではありません。
目的次第では贈与が必要なケースもあります。

▼【メリット1】生前に名義を確定できる

相続争いを避けたい場合に有効。
「誰に渡すか」を、親がハッキリさせられます。

▼【メリット2】相続税の将来負担を抑えられる

財産が多い家庭では、生前贈与が実質的な節税になることもあります。

▼【メリット3】価値が上がる土地なら“早く渡す”方が得

駅前再開発予定の土地などは、評価が上がる前に贈与するのも戦略。
調布駅周辺のマンション用地などがわかりやすい例ですね。

▼【デメリット1】贈与税が高すぎる

贈与税の税率は最大55％。
相続税より圧倒的に重い。
評価3,000万円の土地を子へ贈与すると、
→ 数百万円の贈与税が発生。

▼【デメリット2】評価額が相続より高くなりやすい

贈与は「固定資産税評価額」が基本。
路線価より高く出ることが多いので損しやすいです。

▼【デメリット3】登録免許税・不動産取得税も高い

登録免許税：2％
不動産取得税：3％

諸費用だけでも数十万円は確実に発生します。

◆ どちらが“本当に得か”数字で比較

（例）「調布市内の評価3,000万円の土地（自宅）」を子へ渡す場合

▼ 相続の場合

基礎控除の範囲 → 税金ゼロ
小規模宅地等の特例 → 評価額600万円に減額
登録免許税：0.4％
不動産取得税：非課税

→ 合計ほぼゼロ～数万円レベル

▼ 贈与の場合

贈与税：約400～500万円
登録免許税：2％（3,000万なら60万円）
不動産取得税：3％（90万円）

→ 合計約550～650万円前後

差は歴然。
この数字を見れば、相続の方が「得」なのは一目瞭然です。

◆ では、贈与が得になるケースは？

実は少数ですが、次のようなケースでは“贈与が正解”になることがあります。

（1）将来相続税が高額確実な資産家
（2）土地の価値が急騰する見込みがある
（3）名義を早く子へ移したい事情がある
（4）配偶者への贈与

◆ 多摩地域で実際に多い相談パターン

行政書士として感じる「リアルな傾向」です。

● 調布市：自宅＋預金少しのシンプル資産 → 小規模宅地が効いて相続がほぼゼロ
● 府中市：土地評価が高い地域がある → 将来相続税が発生する可能性あり → 生前贈与の併用が有効な家庭も
● 稲城市：土地が広いケースが多い → 自宅部分の特例が使えるため、相続が最も有利 → 賃貸併用住宅の場合は特例の組み合わせがポイント

◆ 【まとめ】ほとんどの家庭は「相続」が得。ただし例外あり。

多摩地域（調布・府中・稲城など）で不動産を持つ家庭は、
9割以上のケースで“相続で渡す方が得”です。

税率が低い
基礎控除が大きい
評価額が下がる
強力な特例が使える

しかし、

「将来の相続税が重くなりそう」
「早く名義を変えたい理由がある」

といった家庭では、贈与を検討する価値が十分あります。