アパート・マンション経営で管理法人を作るメリットとデメリット

アパートやマンションの経営をしている場合、管理法人を設立することで多くのメリットを享受できますが、一方でデメリットも存在します。法人化をするタイミングや規模についても考慮することが重要です。本記事では、管理法人を設立することのメリットとデメリットをわかりやすく解説し、どの程度の規模になったら法人化を検討すべきかについてもアドバイスします。

1. アパート・マンション経営における管理法人とは？

まず、管理法人について簡単に説明します。管理法人とは、不動産の管理や運営を行うために設立する法人です。この法人が物件の管理、契約更新、家賃回収、修繕管理、入居者対応などの業務を一括して行うことになります。法人化することで、個人事業主として管理する場合よりも税務的に有利になる場合や、リスク管理の面でメリットが得られることがあります。

2. 管理法人を設立するメリット

2.1 税務上のメリット

(1) 経費として計上できる

管理法人を設立することで、物件管理に関わるさまざまな費用（修繕費、スタッフの給与、広告費など）を法人の経費として計上できます。これにより、法人の利益を減少させ、法人税を抑えることができます。また、法人の経費には税務上の優遇措置が適用されやすく、法人税の負担が軽くなる可能性があります。

(2) 法人税の税率が個人より低い

賃貸収入を個人で得る場合、累進課税によって高い税率が適用される可能性がありますが、法人で賃貸業を営む場合は、法人税の税率が一定であり、収益が高くても税率が一定であるため、税負担を軽減できることがあります。

(3) 資産の評価額を抑える

法人化することで、所有する不動産の評価額が個人名義で所有する場合よりも低くなることがあります。特に、法人が借入金を抱えている場合、評価額を圧縮できるため、相続税対策に有利です。法人名義にすることで、不動産の相続時に税負担が軽くなることがあります。

2.2 リスク管理

(1) 個人資産の保護

法人化すると、物件の所有者が法人となり、個人の財産と法人の財産が切り離されます。これにより、万が一、管理法人が訴訟を受けるような事態が発生しても、法人の資産だけがリスクにさらされ、個人の財産（自宅や貯金など）は守られます。個人事業主として物件を所有している場合、物件に関するトラブルが個人の責任に及ぶことがありますが、法人化によりそのリスクを回避できます。

(2) 管理業務の透明化

法人として運営する場合、すべての収支や契約内容が法人名義で行われるため、業務が透明化され、後々のトラブルを避けることができます。また、税務署などの監査に対しても、法人名義での適正な記録を提示することができ、税務面でも安心です。

2.3 事業承継のスムーズさ

法人として不動産を所有していると、相続時には法人の株式を相続する形になります。これにより、個人名義の不動産を分割する必要がなく、事業承継がスムーズに行えます。法人化することで、相続税の優遇措置を活用できる場合があり、相続税の軽減が期待できます。特に、法人が事業を行っている場合、事業承継税制を活用することで、相続税の支払いを猶予することができることがあります。

3. 管理法人を設立するデメリット

3.1 設立費用と維持費用がかかる

(1) 設立コスト

管理法人を設立するには、登記手数料や税理士報酬、司法書士報酬などが必要となります。法人設立の初期費用がかかり、設立手続きにも時間と手間がかかります。個人事業主の場合、こうした設立費用が発生しないため、法人化には一定のコストがかかります。

(2) 法人維持のコスト

法人設立後も、法人税の申告や会計処理、税理士費用などが必要です。これらの費用は、個人で管理する場合にはかからないため、法人化を維持するためには毎年一定のコストが発生します。特に、小規模な事業の場合、法人維持のコストが利益を上回ってしまうことがあります。

3.2 管理業務が複雑になる

法人化することで、経理や税務、会社法に基づく手続きなど、管理業務が増えることになります。特に新設法人の場合、税務や会計処理に不慣れな場合があり、そのための手間や負担が増えることがあります。法人運営には専門的な知識が必要となり、経営に関する手続きが複雑になるため、注意が必要です。

3.3 融資の難易度が上がる可能性がある

法人化すると、個人とは異なり、法人の信用状況や経営状況が銀行にチェックされます。特に新設法人の場合、十分な信用がないため、融資を受ける際に条件が厳しくなることがあります。また、法人が不動産を所有している場合、融資の条件が個人とは異なるため、融資を受ける際には慎重な検討が必要です。

4. どの規模で法人化を検討すべきか？

管理法人を設立するかどうかは、物件の規模や運営の状況に大きく影響されます。以下の点を参考に、法人化を検討する基準を示します。

4.1 3棟以上の物件を所有している場合

賃貸物件が3棟以上になると、管理業務や経理処理が複雑化し、法人化による効率化が大きなメリットになります。また、法人化することで、税務面での優遇措置やリスク分散の効果も高くなるため、規模が大きくなってきた場合は法人化を強く検討するべきです。

4.2 年間収益が500万円以上の場合

年間の賃貸収入が500万円を超える場合、法人税率の方が低いため、税負担が軽減される可能性が高くなります。このような規模になった場合は、法人化して税金対策を行うメリットが出てきます。

4.3 相続対策を考えている場合

相続税対策として、管理法人を設立することが有効です。特に、将来的に物件を子どもや他の親族に相続させる予定がある場合、法人化によって相続税の負担を軽減できる可能性が高くなります。

5. まとめ

アパートやマンションの経営において管理法人を設立することには多くのメリットがありますが、法人化にはコストや運営の手間がかかるため、規模や状況に応じて慎重に判断する必要があります。物件が3棟以上、年収が500万円を超える規模になると、法人化による税務上のメリットやリスク管理の効果が高くなるため、そのタイミングで法人化を検討することをお勧めします。