小規模宅地等の特例は、老人ホームに入っていたら使えない？

2025年11月13日

〜認知症だった場合でも大丈夫？やさしく解説〜

相続のとき、土地の評価額を大きく下げることができる「小規模宅地等の特例」。
たとえば、自宅の土地（330 ㎡まで）なら、なんと最大 80％も評価額が減額できる、とても大きな節税制度です。

でも、よくある疑問がこれです。
「被相続人（亡くなった方）が老人ホームに入っていたら、この特例は使えないの？」
「しかも、認知症で“家に帰りたい”という意思がもうなかった場合は？」
実はこの点、単純ではありません。
老人ホームに入っていたからダメ、というわけでもないのです。
この記事では、“施設入所中の被相続人”でも特例が使えるケースと使えないケースの違いを、やさしく解説します。

まず、「小規模宅地等の特例」って何？

「小規模宅地等の特例」とは、相続税の計算のときに、自宅や事業用の土地の評価額を大きく減らせる制度です。
たとえば、自宅の土地を相続する場合、条件を満たせばその土地の評価額が 80％減額されます。
つまり、3,000 万円の土地が 600 万円とみなされる、というわけです。
ただしこの特例を使うためには、亡くなった人（被相続人）がその土地を「居住の用」に使っていたことが条件です。

では、老人ホームに入っていた場合は？

老人ホームに入ると、形式的には「自宅に住んでいない」状態になりますよね。
そのため、原則では特例の対象外です。
ですが、ここでポイントとなるのが国税庁の考え方です。

介護や療養のためにやむを得ず施設に入っており、
自宅を引き続き“住まい”として扱っていたといえる場合は、
居住していたとみなして特例を認める

つまり、“一時的な入所”であり、“家とのつながりが続いていた”といえるなら、施設に入っていても特例が認められるのです。

「家とのつながりが続いていた」とは？

次のような事情があると、「住まいとしての関係が続いていた」と判断されやすくなります。

自宅を維持していた（電気・水道・固定資産税などを払い続けていた）
家具や荷物をそのまま残していた
家族（配偶者や子ども）が住み続けていた
入所の目的が「療養・介護」で、永住するつもりではなかった
入所前に「いずれ家に帰りたい」と話していた記録や証言がある
住民票を施設に移していなかった

こうした状況があると、
「老人ホームに入っていたけれど、やむを得ず一時的に離れていただけ」と認められ、特例が適用される可能性が高くなります。

認知症の場合はどうなる？

ここが最大の難所です。
被相続人が認知症で“家に帰りたい”という意思をはっきり示せない場合、
「帰宅の意思があった」と言えるのか？という問題になります。
実は、本人が言葉で意思を示せなかったとしても、
“周囲の状況”から総合的に判断されるのが実務上の考え方です。

特例が認められやすいケース

入所した当初は軽度で、帰宅意思があった
自宅を残しており、生活の本拠は変わっていなかった
認知症が進行して戻れなくなっても、当初は一時入所のつもりだった
家族が自宅を管理・維持していた
光熱費や税金の支払いを続けていた

このような場合、「本人の意思は確認できなくても、家に戻るつもりだった」と認められ、特例が適用されることがあります。

特例が認められにくいケース

入所時からすでに重度の認知症で、戻ることが現実的に不可能だった
自宅を売却したり、貸したりしていた
長年空き家で、誰も住んでいなかった
住民票を施設に移していた
施設での生活が完全に「本拠地」になっていた

こうした場合は、「居住の用」に供していたとは言えず、特例は認められない可能性が高いです。

実際の事例から見る判断の分かれ目

特例が認められたケース

被相続人が老人ホームに入所後、認知症が進行し戻れなくなったが、
・入所時は「一時的な療養」のつもりで、
・自宅の維持費を支払い続け、
・家族もその家を管理していた。
「当初は帰宅意思があり、住まいとしての関係が続いていた」と判断され、
小規模宅地の特例が認められた（東京地裁平成 29 年 9 月判決）

特例が否定されたケース

被相続人が施設入所後に重度の認知症となり、
・自宅は空き家で老朽化、
・住民票も施設に移動、
・施設で最期まで暮らした。
「生活の本拠が完全に施設に移っていた」とされ、
特例は適用されなかった（国税不服審判所令和元年裁決）

実務上のポイント

もしあなたの家族が老人ホームに入っていた場合でも、
「やむを得ず一時的に入所していた」と説明できるよう、次の点を意識しておきましょう。

証拠として有効なもの

介護記録や医師の診断書（入所理由が療養目的であること）
光熱費・固定資産税などの支払い記録
家財道具の写真や維持管理の記録
本人や家族のメモ・日記・手紙など

これらは、「自宅を維持していた」「帰宅意思があった」と示す材料になります。

まとめ：認知症でも諦めないで！

被相続人が老人ホームに入っていた場合でも、
自宅との関係が続いていれば「小規模宅地等の特例」は使える可能性があります。
認知症で意思が確認できなくても、
入所時点で帰宅の意思があった、
自宅を維持していた、
家族が住み続けていた、
といった事情があれば、特例は十分に認められるケースがあります。

最後に（専門家からのアドバイス）

このテーマは、実際の相続税申告でも非常に判断が難しい部分です。
税務署によって見解が分かれることもあり、
「どのような事情があるか」を丁寧に整理しておくことが何より重要です。
もし迷ったら、相続や不動産に詳しい専門家（税理士・行政書士など）に相談して、
必要な資料や証拠を早めに整えておきましょう。
「老人ホームに入っていたから特例は使えない」と決めつけてしまうのはもったいないです。
実際には、認知症でも条件を満たせば十分に適用されるケースがあるのです。