自宅とアパートが併用されている建物に小規模宅地等の特例は使えるのか？

相続において、土地や建物に対する相続税は非常に高額になることが多く、特に宅地部分の評価が税負担に大きな影響を与えます。この税負担を軽減するために、相続税では小規模宅地等の特例という制度が設けられています。特例の適用を受ければ、宅地の評価額が減額され、相続税を軽減できる可能性があります。では、自宅とアパートが併用された建物の場合、この特例は適用できるのでしょうか？

この記事では、自宅とアパートが併用されている建物のケースでの特例適用について、わかりやすく解説します。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、一定の条件を満たす宅地について相続税評価額を大幅に減額する制度です。適用できる宅地の種類によって、減額割合が異なります。

1. 特定居住用宅地等

被相続人が住んでいた自宅の宅地に適用される特例です。評価額の 80％ を減額できます。

2. 貸付事業用宅地等

被相続人が賃貸経営を行っていた土地に適用される特例で、評価額の 50％ を減額できます。

この特例の適用には、相続人が土地を保有し続ける必要があるほか、特例ごとに異なる要件が定められています。

自宅とアパート併用のケースでの特例適用

自宅とアパートが併用されている建物の場合、建物や土地が「居住用」と「貸付用」の用途に分かれているため、それぞれの用途に応じて特例の適用が可能です。土地全体を「居住用部分」と「貸付用部分」に按分し、それぞれに適用できる特例を使います。

按分の具体例

例えば、土地全体の面積が 500㎡で、そのうちアパート部分が 300㎡、自宅部分が 200㎡であるとします。この場合：

• アパート部分（300㎡）: 貸付事業用宅地等の特例（最大 200㎡まで）を適用し、50％減額

• 自宅部分（200㎡）: 特定居住用宅地等の特例（最大 330㎡まで）を適用し、80％減額

このように、それぞれの用途に応じた特例を按分して適用することで、相続税の軽減が期待できます。

特例適用の具体的な要件

1. 自宅部分への特例適用条件（特定居住用宅地等の特例）

自宅部分に 80％の評価減 を適用するための要件は以下の通りです。

• 被相続人が住居として使用していた

被相続人が亡くなる直前までその宅地を居住用として使っていた場合、相続人に特例が適用される可能性が高くなります。

• 相続人が相続後も居住を継続する場合

相続人がその自宅部分に住み続けるか、申告期限までに居住を開始する必要があります。

2. アパート部分への特例適用条件（貸付事業用宅地等の特例）

アパート部分については、貸付事業用宅地等の特例を適用し、50％の評価減 を受けられます。主な要件は以下の通りです。

• 貸付事業の継続要件

被相続人が生前に貸付事業としてアパート経営を行っていた場合に適用可能です。また、相続開始の 3 年以上前から貸付を行っていることが必要です（最近の税制改正で新たに設けられた要件）。

• 相続人が土地を保有する必要

相続税の申告期限までにアパート部分を売却せず保有することが求められます。売却を検討している場合でも、申告期限を過ぎてから売却するようにしましょう。

注意すべきポイント

1. 按分の計算方法

自宅部分とアパート部分の面積をどのように按分するかについて、税理士などの専門家に依頼し、適切に算出する必要があります。

2. 貸付部分に対する要件の強化

2023 年度の税制改正で、相続開始前 3 年以内に貸付が開始された場合は特例が適用されない要件が追加されました。新規に貸付を始めた物件の場合は注意が必要です。

3. 保有期間の制限

特例の適用を受けた宅地は、相続税申告期限まで保有する必要があります。特に貸付部分を売却予定の場合でも、申告期限までの保有を守る必要があります。

節税効果のシミュレーション

例えば、全体で評価額が 5,000 万円の併用住宅の宅地があったとします。この場合、特例を活用した節税効果が期待できます。

• 自宅部分 200㎡: 評価額 2,000 万円 × 80％減額 → 400 万円

• アパート部分 300㎡: 評価額 3,000 万円 × 50％減額（200㎡部分） → 1,500 万円

このように、合計評価額が実質 1,900 万円 にまで軽減されるため、相続税の大幅な削減が期待できます。

まとめ

自宅とアパートを併用している場合でも、小規模宅地等の特例を利用することで相続税を軽減することが可能です。土地を用途ごとに按分し、適用可能な特例を使い分けることで効果的な節税が図れます。ただし、貸付部分の新要件や保有期間の制限、按分の計算方法には注意が必要です。

このような複雑な手続きをスムーズに行うためには、税理士や行政書士などの専門家の助言を得て、個別の状況に合った最適な相続対策を講じることをおすすめします。