【限定承認で不動産は競売じゃないと売れない？】調布・府中・稲城の相続でよくある誤解を専門家がわかりやすく解説！

2026年1月15日

相続のご相談を受けていると、調布市・府中市・稲城市・狛江市など多摩地域の方から
「限定承認をすると、不動産は競売でしか売れないって本当ですか？」
という質問が必ずといっていいほど出てきます。

◆ 結論：競売“だけ”というのは誤り。任意売却もできます。

限定承認＝ミニ破産のような手続きなので厳格な換価が求められますが、
「競売でないと売却できない」わけではありません。
任意売却（相続人が普通に不動産を売る方法）も可能です。

ただし、

相続人全員の同意
適正価格の証明
債権者の利益を害さない手続き

が必要。
この 3 つを守らないと、あとで債権者から「安売りしただろ」とツッコミが入り、せっかくの限定承認がグラつく危険があります。

◆ なぜ「競売でなければならない」という噂が広まったのか？

調布の不動産業者さんや、府中の司法書士さんから聞くことも多いのですが、
限定承認は一般の相続と違い「清算型」なので、

遺産をお金に換えて債権者に配当する
相続財産は“みんなのもの”なので安く売ると不公平
公正性を保つ必要がある

といった理由から、昔の書籍や一部の情報で「競売なら間違いない」という説明がなされ、そのまま都市伝説として広まったのが実情です。
しかし、これは実務からすると半分正しく、半分まちがい。

◆ 最高裁が明確に結論を出している

実はこの問題、昭和 60 年 3 月 19 日の最高裁判決がはっきりと述べています。

競売以外の方法によって売却されたとしても、
適正な価額で売却され、債権者の利益を害しない限り問題はない。

つまり、

競売でなければ売れない ×
適正価格が担保されれば任意売却 OK 〇

◆ 限定承認の不動産売却は、普通の売却とは違う

多摩地域（特に調布・府中・稲城市）の方がここで気を付けるべきなのは、
任意売却はできるといっても、一般の不動産売却とは全く違うという点です。

具体的には次の手順を丁寧に行う必要があります。

◆ 手続き①：相続人全員の同意が必須

限定承認は相続人全員の共同事業のようなものなので、不動産を売るときも「一人でも反対したら NG」。
調布市在住の 3 兄弟で相続をしたケースでも、ひとりが「俺は売りたくない」と言っただけで話が止まった例があります。

◆ 手続き②：適正価格の証明

ここがもっとも重要で、SEO 的にも皆さんが知りたいポイント。
限定承認の最大の焦点は、「債権者から不当に安く売ったと疑われないか？」です。

そのため、以下のような資料の準備が強く推奨されます：

不動産鑑定士による評価
複数の不動産会社の査定
路線価の比較
売却経緯の記録（どんな業者に依頼し、どう選んだか）
入札方式に近い透明性を確保

調布・府中・稲城は地価が安定しているエリアなので、業者間の査定差が小さく、適正価格の証明が比較的しやすいというメリットがあります。

◆ 手続き③：債権者への通知と配当計画

限定承認は「遺産がどれだけあるか」「どの債権者にいくら返すか」を透明にしなければいけません。

そのため、

不動産を○○万円で売ります
このお金で債権者に××万円を配当します

という計画を通知する必要があります。

◆ 手続き④：相続人による買い取りも可能

限定承認の任意売却では、相続人自身が不動産を買い取ることも可能です。

例えば：

調布市の実家を相続人の長男が住み続けたい
稲城市の土地を兄弟で 2:1 の割合で出資して買い取りたい
府中市の祖父の家を取り壊して新築したい

こうした事例は実務でもよく見かけます。ただしここでも鑑定評価や複数査定による価格の妥当性が必須。
「身内だから安くしておいた」は絶対 NG です。

◆ 実務的に一番問題になるのは「売却価格の安さ」ではなく…

限定承認の実務で最もトラブルになりやすいのは、実は価格そのものではなく、
「手続きの記録が残っていないこと」です。

どんな業者に査定を依頼したのか
売却までの流れ
なぜその買主に決めたのか
複数の選択肢は検討したか

ここが抜けていると、債権者に「安売りだ」→「配当計画に不満」という流れにつながります。

◆ 限定承認の売却に必要な“理想的資料セット”

不動産鑑定評価書
複数の不動産査定書
売却計画書（売却方法と価格設定の理由）
相続人全員の同意書
債権者への通知文＋配当計画案
売買契約書（価格の妥当性説明付き）
手続き全体の記録（業者選定、見積取得の経緯など）

このセットを残しておけば、後から誰が見ても
「これはしっかりやっているな」とわかるためトラブルが激減します。

◆ まとめ（調布・府中・稲城の相続でとくに重要）

限定承認＝競売だけ → 誤解
◎ 任意売却は可能
◎ 適正価格を証明すれば問題なし
◎ 相続人が買い取ることも OK
◎ 債権者保護の手続きが最大のポイント

限定承認はとても便利な制度ですが、不動産売却を伴う場合は専門知識が必要な手続きでもあります。
調布・府中・稲城周辺で限定承認を検討している方は、早い段階で専門家に相談することで、
争いを防ぎ、相続財産を最大限に保全することができます。